第四百三十四章 局不利，换棋手

　　离开的很匆忙，只好让叶素商暂时留在魔都，帮忙蔡、雷搞定这次春招。
也是林白药有意磨练她的能力，管理公司是门大学问，多多学习，可以避免日后壮大起来的奶茶店走弯路。
没有开车，直接坐飞机到越州机场，叶西安排的车子等候在外面，马不停蹄，连夜赶回东江。
在宁安地产的会议室和楚刚、方中曲等人碰面后，询问了详细情况。出问题的不是宁安地产，而是市府那边被许卫国主导的调研组找到了把柄。
去年年末，宁安地产借着示范性电子科技产业园建设规划的机会，开始在东江大量囤地。
有部分划拨的地皮，涉嫌违反国土资源管理法规定，擅自变更了土地用途，将工业用地和农业用地转化为商业用地。
还有部分出让的地皮，涉嫌出让价格过低，违背省国土厅于1998年12月刚刚核定的苏淮省基准地价。
并且烂尾楼项目有两个已完工楼盘，《建设用地规划许可证》即将到期。
因未曾提前三十天向省厅申请延续，故自动作废，涉及楼盘的所有商品房预售行为全部违规。
林白药静静的听着，谁也猜不透他的想法，楚刚满脸的愧疚，低声道：“林总，是我没把工作做细致……”
他这么一认错，方中曲等人立刻坐不住了，齐齐站了起来，诚惶诚恐的道：“林总，都是我们的责任……”
眼看会议室里的气氛凝重的无以复加，林白药笑了笑，不以为意的招手让众人坐下。
房地产行业牵扯的条条框框太多太杂，头上的婆婆比猴子身上的虱子还多。
从国家法规、地方法规到各部门规章制度，从规范意见、实施办法到解释条例，别说从业人员，就是主管部门也未必能把其他部门的所有法规制度吃透。
只要有人铆足了劲去挖，总能挖出这样那样的毛病。
这也是为什么房地产行业最需要维系各方关系的原因，没有上穷碧落下黄泉的手段去交好方方面面，真是随便来个婆婆都能拿捏的你求生求死。
“太阳还有黑子呢，哪有尽善尽美？只要愿意查，总能查出问题。有问题不可怕，解决就是了。”
林白药的气场稳如泰山，让众人逐渐的安心，似乎真的没那么可怕，无论许卫国如何来势汹汹，拿着关豆豆准备的保温杯，正喝着金银花水的年轻人都会让他碰的头破血流。
“市府怎么给你解释的？”
林白药放下保温杯，看向楚刚，楚刚道：“第一条，关于变更土地用途部分，市府说事先已经征得土地管理部门和城市规划部门同意，并且和宁安房地产公司重新签订了土地使用合同，应该视为有效。只是工作出现小失误，这份合同没有照规定进行公示，省国土厅据此坚称程序违规，对新合同不予认同……”
这纯粹是吹毛求疵，土地招拍挂制度还得过几年推出，现在搞的都是闭门协议，暗室操作，谁给你公示？
若是用这个标准求全责备，可以说全国没有合规的房地产公司。
林白药道：“然后呢？”
“然后调研组又查了公司和市府协议出让土地的每平米均价，以低于苏淮省基准地价为由，裁定协议无效，勒令公司必须停业整顿，补交相应的地款和税费，并额外处以总造价10%的罚款。”
楚刚眼中冒出怒火，道：“市府当场就怼了回去，说合同签订在10月份，所谓的新基准地价，核定于12月份。按照新规不追溯过往的惯例，不能说协议无效……结果调研组方面大放厥词，说什么合同虽然10月份签订，可楼盘并没有开始售卖，现在想要卖就得照新基准来。还说什么国土部门没新规不追溯过往的惯例，所有企业一视同仁，宁安地产也不例外……”
上一个还算吹毛求疵，这一个就是耍无赖了，但耍无赖还让你无法反抗，因为这种事全看主管部门的意见。
人家要求全部照新基准来，那就得照新基准来，关键是仅仅补交地款税费和罚款都不重要，重要的是“勒令停业整顿”这六个字。
一旦停业，想重新开张，屁股想也知道千难万难。
错过了这波政策红利的销售黄金期，几十万平米的现房压在手里，对那些贷款负担重的房企，几乎是灭顶之灾。
虽然林白药并没有太大的资金压力，积压一段时间也还能撑得住。可许卫国不知道林白药的底气，他出手就打七寸，完全是要置宁安地产于死地。
其心可诛！
林白药道：“这些嘛，还有争执的余地，大不了打嘴官司，可那两个楼盘的《建设用地规划许可证》是怎么回事？”
盖楼买楼，五证齐全，这是基本操作，如果《建设用地规划许可证》出了问题，那就不是打嘴官司可以解决的了。
楚刚看了眼邢元维，邢元维忙站起来，林白药笑道：“老邢，坐，我说过，天塌不下来，别急。”
邢元维是木讷的人，口齿没那么伶俐，组织了一会语言，才开口说道：“《建设用地规划许可证》有效期限一般为一年，到期需要提前三十天提出申请，但这两个楼盘属于特殊情况……”
他顿了顿，道：“因为这两个楼盘烂尾前属于粮食局和机械厂，它们的土地使用权是采用国有划拨方式取得，而根据相关法规，以划拨方式供地的建设项目，在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。”
林白药扬了扬眉，道：“也就是说，其实这两个楼盘的《建设用地规划许可证》的有效期并不是一年，而是七十年？”
“对！”
邢元维道：“正是出于这个考量，我们和城建投都没有察觉有什么问题，所以也没有提前三十天申请延续。谁料调研组以这个为由问责，谁能服气？狗都不服！”
老实人被逼的骂脏话，可见许卫国搞的多么天怒人怨。
林白药道：“既然有法规支持，那调研组是怎么解释的？”
“调研组认为，划拨用地，针对的是原土地使用者，即粮食局和机械厂。现在土地使用权发生了转让，受让者宁安地产是私企，不在政府机关用地范畴，所以应该按规定缴纳土地出让金。如《建设用地规划许可证》等证件，也应该按土地出让形式，只有一年期限。”
土地使用权有两种获取方式，一种划拨，一种出让。
划拨用地，规定有四类：
一是国家机关和军用地，二是城市基础设施和公益事业用地，三是国家重点扶持能源、交通、水利等用地，四是法律行政法规规定的其他用地。
像示范性电子科技产业园区的用地，就是国家重点扶持项目，所以属于划拨用地，只需要对原有土地上的安置和其他一些费用进行缴纳，就可以免费无偿使用。
宁安地产也借这股东风，搞了一些划拨土地。
属于第四种：当地政府规定的其他用地。
所以调研组没有纠缠于此，而是在第一条里，只抓住变更土地用途这个理由发起攻击。
却把划拨土地和出让土地之间的区别，放到了针对这两个楼盘的攻击里。
乍一听，有理有据。
粮食局和机械厂属于国家机关，有资格划拨土地，你宁安地产属于私企，接手的烂尾楼，只能按出让土地来厘清责任义务。
那么，《建设用地规划许可证》过期不续，是不是违规？
从这个角度看，当然是！
林白药又喝了口金银花水，转头看向罗珂。
罗珂清了清嗓子，道：“林总，我托大学的经济法老师咨询了国内某位知名的土地法教授。他认为，我国的物权体系包括所有权、用益物权和担保物权等，而土地使用权属于典型的用益物权。划拨土地，作为取得土地使用权的一种合法方式，划拨土地使用权也属于用益物权。因此，从划拨土地使用权的权利性质来看，划拨土地使用权理应能够继承。”
“继承？”
林白药终于听到一个好消息，道：“意思是粮食局和机械厂作为国家机关拥有的权利，宁安地产作为私企也可以继承拥有？”
“是这个道理！”
罗珂道：“土地法向来有‘房随地走、地随房走’的说法，房屋所有权发生继承后，由于房地不可分离，土地使用权也当然随之继承。烂尾楼也是楼，宁安地产继承了烂尾楼的  房屋所有权，土地使用权也随之继承，土地使用权的划拨方式和附加权利同样应该继承。”
如果只是这么简单，形势也不会紧迫到宁安地产快要关门的地步，林白药敏锐的捕捉到其中的关键，道：“这是教授的个人见解，还是有专门的法律法规条款作为依据？”
罗珂苦笑道：“教授说房地产界极少遇到这样的矛盾冲突，所以他只能凭借知识储备，结合多个法律体系进行辩证，国家并没有颁布专门的法律法规去判定这个问题的对错……”
教授的说法很委婉，房地产界极少遇到，意思是能从事房地产的人脉关系都很硬很硬。
既然能拿到划拨土地的楼盘，就不可能出现《建设用地规划许可证》是一年期还是七十年期这样的诡异事件。
偏偏林白药倒霉，遇到了许卫国这个头铁的……
林白药思索片刻，道：“那你有没有问问他，若是省国土厅坚持不承认宁安地产继承所有权利，我们该怎么办？”
“教授说，可以行政诉讼。但行政诉讼期间，宁安地产的业务会受到很大影响。得不偿失，尽量还是协商解决……”
林白药摇了摇头，和许卫国的仇恨无法化解，双方已经是你死我活的态势，不可能协商。
罗珂看了看他的脸色，又道：“针对第一条，教授建议，土地用途变更合同可以重新公示，浪费点时间，问题不大。针对第二条，基准地价属于市规和省规起冲突，这需要交给省人  大裁决，耗时耗力，也未必能赢。针对第三条，只有行政诉讼，虽然能赢，可还是耗时耗力……”
林白药冷静的道：“就是说通过正常途径解决的话，我们完全落在下风，耗时耗力，成败五五之间？”
楚刚等人沉默，罗珂点点头，道：“五五也是高估，三成胜算。”
林白药闭上了眼睛，转瞬睁开，黑色眸子散发着冷峭的凌厉，道：“既然正常途径不行，那就掀桌子吧，这盘棋，我找别人来跟他下。”�0�2


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