第四百一十五章 他是英气，你是痞气

月牙湖的湖面,水波涟涟,粼粼波光呈现出异样的魅力，微风袭来,给人清凉的感觉。

        “这地方真不错。”秦凡由衷地赞了一句。只是身后的楼盘却没有几栋，除了销售中心较完整外，其余的建筑大都是半成品，工地上的材料、工棚、懒懒散散的工人、静静立在空中的塔吊......

        “他们会还没开完？”秦凡转身问道。

        “还没，来的领导有点啰嗦。”身着警服的周娜摇头道。

        “今天没课？”秦凡又奇怪地问道，每次来南京基本上都会见到她，按说公安系统的纪律不应该这么松弛？

        “警校培训已经结束了，过两天就要回厅里。”周娜随意地说道。

        “艾箐人呢？”秦凡脱口问道。没见到那丫头，心里还有些不习惯。

        “有任务。”周娜看着阳光下的秦凡，恍惚间像是见到一笑就露出洁白牙齿的丁毅。

        “我和她男朋友很像吗？”像是窥破她的心中所想，秦凡随口问道。

        “嗯，外形很像，不过他是英气，你是痞气。”周娜再一次地仔细打量着他,不得不承认确实如艾箐所说,真的很像。

        秦凡摇头苦笑着，以前那位沈冰与他极为相似，现在又冒出来艾箐的男友也跟他相像。

        远处半坡上的售楼部，苏剑和艾谷冲着湖边的他们连连挥手。

        “走吧，他们应该会开完了。”周娜说道。

        ......

        看着愁眉苦脸的苏剑和艾谷，秦凡知道他们遇到的难处还不小。

        “银行贷不到款，这真有点头疼。”艾谷首先嘀咕了一句。大会议室里，空荡荡只有他们四人。隔着大院，对面是建筑公司办公地点，黑鸦鸦的一帮人，不时地向这边张望。

        “头疼不头疼，先吃饭再说。”苏剑心大地说道。

        “艾总，这没钱，我们就停工了，你也知道材料要钱，人工也要钱，我从老家带来的钱都给垫完了。”不知何时，门口站着一个五大三粗的汉子在嚷道。

        “这还没到拨款时间，你急什么急。”艾谷不悦道。

        “艾总，我就这么提前说一声。”汉子搓着手赔笑道。

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        酒桌上，秦凡听着他们诉说目前的苦衷，像他们这种情况，内地的情况都差不多，都不能从银行贷到款，银行不贷款，销售又出现困难，毕竟此时能全款购房的有钱人还是少数，偏偏苏剑和艾谷开发的小区，还与新加坡房企开发的豪宅月牙湖花园比邻。

        “捂着吧，能捂多长时间就捂多长时间，捂到上面政策变化为止。”秦凡想起后世大佬们的做法，随口说道。

        “这样行吗？”艾谷半信半疑道。

        秦凡突然心一动，现在整个房产都极度低迷，如果能利用他们的关系，多与当地政府签订土地出让协议，把土地转让到自己的名下，总好过转给香港那些房地产巨头们。

        90年代的土地是采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动*迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。

        协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。

        1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。

        当时上海政府就主动向香港的房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。

        不少外商到了2000年后也没有主动开发，而是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得不要有多轻松。像李嘉诚就是这样卷走了上千亿！

        房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。

        实际上现在内地人做房产都是赚一些快钱热钱，还没有香港那些富豪们的心黑。

        当然内资的小企业因为银行银根收紧，那离跑路也就不远了。

        在北京，“万通六兄弟”之一的潘石屹搞“单飞”时，他买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，想要开发一个名叫现代城的商住楼盘。他很有创意地想出了一个SOHO的新地产概念，意思是“小型办公，居家办公”，楼盘设计得也很时尚，是当时京城少有的简约风格。

        与苏剑和艾谷他们一样，因楼市清淡，SOHO现代城推出后一直*销售委靡，潘石屹还特意请来曾经创办过香港最大房地产代理公司利达行，并已转战北京楼市多年的邓智仁出任项目的总策划。

        邓智仁使尽了百般手段，SOHO现代城的广告和新闻日日见报，但是消费者的心就是热不起来。

        到1998年11月，邓智仁终于失去了耐心，跟潘石屹大吵一场后，心灰意冷地弃“城”而去。这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么新招，再加上从银行贷不到款，几乎就是数着日子等死。

        只不过他的命极“硬”，从11月20日开始，“风水转运”，现代城的销售嗖嗖地上去了，最高的一天，卖了17套，成交额一下子就是3000万元。这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。

        “潘石屹们”的好日子就这样凭空而降了！

        1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。

        这年国务院开始对房地产“松闸”。开春，国家计委和财政部取消建筑行业的48项“不合理收费”。

        4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。

        7月份，又将原来的6％契税、3％典契税和6％赠与契税，合并为3％--5％的契税。这些措施逐渐在唤暖市场。

        到1998年7月，国务院才做出重大决定，党政机关一律停止实行了四十多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。福利分房政策的取缔，让住房市场化的空间大大拓宽。

        ......

        所以苏剑或艾谷要过上好日子，也就一个字“等”。万科、招商、金地、万达、保利、恒大、富力、珠江等一大批房企也许在等待！

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        秦凡让苏剑、艾谷找了一处僻静的地方，细细地把自己的想法告诉了他们。

        “我们这里还在愁呢，你还让我们拿那么多的地，以后那有钱去开发？”艾谷有些心虚地说道。

        “凡子，这可不是小事，万一银行的贷款下不来......”苏剑也担忧地说道。

        秦凡想了想，觉得自己有些冲动，土地上的罪恶可不是好玩的。这里面牵涉到方方面面。

        不过到2000年后实行土地招拍挂制度的完善，在加上大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。

        到那时可就没有自己玩的份了。

        特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。

        “我就这么一说，做不做你们自己考虑，我只是可惜......”秦凡笑着说道。

        苏剑和艾谷互相看了一眼，两人本来只是想小打小闹地赚点小钱，现在凡子却在他们面前划了一块老大的、诱人的大饼，也不由得不心动。

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        “他们在里面谈什么？怎么谈了这么长时间？”匆匆赶来的艾箐问道。

        周娜只是摇了摇头，表示自己也不清楚。


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