第41章 一锤定音

下午的时候针对肖强整理打印出来的山城商厦的图纸，段然进行了有目的的调整。第一，保障商业空间的完整性。第二、优化结构布置，真正做到了轴网模块化，标准化。没有了零散的墙体和柱子。第三、在前两项的基础上适当调整，优化上部住宅的使用空间，使各个使用空间朝向、通风、采光和尺寸更加合理。
  肖强苦笑道：“段工，这样的话比原来更不像住宅了。会不会？”
  他的意思很明白，只是没有说出来而已。会不会又是杨白劳。
  段然也是笑着摇摇头道：“我们不要总是做个东西一定要像什么，我们首先得明白我们到底是要做什么，这才是最重要的啊。这个项目的条件就不适合做豪宅，我坚信，如果可以，甲方宁愿只做几层商业，因为这样最赚钱。这里本来就是商业成熟和繁华区。做上面的住宅从某种方面来讲也是无奈之举。”
  肖强无奈道：“好吧，我去调整一下。”
  肖强和庞梓两个人都是和段然做过水甫县的项目的，对段然还是有一定信任和尊重，要不然估计很难指挥的动，因为，这毕竟是在推翻以前秦总的思路，不是闹着玩的。
  段然随后拨通了山城项目开发商覃总的电话。以前段然就已经认识了，后来不在4所了，项目就由其他人接手了，没再联系过。覃总是一个看起来文质彬彬，高度近视，高个子的50多岁的男人。这个事情比较大，在电话里说不清楚，必须要见面才行。
  电话在响了几声后接通了。
  “喂，覃总你好啊。好久没有联系了。”
  “哦，小段啊，你去哪了？怎么这么久没你的消息呢？”
  “哈哈，我没有去哪里，只是由于工作原因调离了几个月，这不回来了吗。回来第一时间就给您打电话汇报工作了。”
  “我还问过楼叔呢？说怎么现在这个项目不是段工负责了吗？以前做的挺好的。他总是含含糊糊的，说你现在没空。明显是没有把我们的项目放在重要的位置啊。”
  “没有没有，确实是有别的原因，临时调动了工作，到别的地方去支援了，现在任务完成回来了。咱们这个项目现在由我重新接手了，你放心，我会努力做好的。”
  “那就好，这段时间把我们都急死了。时间太久了，现在领导也在催让我们快点报批报建开工，但是方案都还没有定下来啊，我们也很被动，压力很大，你要多花点心思在我们这个项目上才行啊，”
  “放心，这是一定的。我打这个电话就是关于咱们项目的问题啊。我看过图纸了，感觉有点跑偏了，希望咱们能见面聊一下，电话里我怕很难说得清楚。你看是我下去呢还是您上来到我们公司？”
  覃总思考了一下说道：“我们上去吧，你下来的话又要坐大巴什么的，太累了。我明天直接上去，下午三点钟到，怎么样？”
  “好的，那我们明天下午见。路上注意安全。”
  “好的，谢谢。”
  挂完电话，把情况和楼叔做了一个汇报，段然开始准备明天下午的会谈资料了。需要把所有的数据都准备一下，效益分析都要讲得明白，要实实在在的才能够说服甲方。要让别人动心，首先要能够说服自己，把自己放在开发商的位置，自己会不会这样选择，这很重要。
  思路清晰了，这资料准备起来也不会很麻烦的。
  夜里，趁着没有电话打扰，段然开始思考财政局的办公楼的草图了。按着自己吹牛的理念，经过反复的思考和对比，最终画出了一张人视的草图。当然，这草图只是一个思路而已，并不能够直接实施，还是要经过认真的完善各种关系的。
  第二天下午，三点钟，覃总准时的赶到了办公室。
  大办公室没有会议桌，和覃总的洽谈是在楼叔办公室进行的。覃总，楼叔、肖强、段然四个人围着茶几坐了下来。楼叔负责烧茶，同时他也是结构出身的，也可以代表结构专业的意见。
  段然笑着说道：“覃总，辛苦了。今天这事情确实有点复杂，要不然也不会麻烦你跑一趟。”
  覃总：“没关系，只要能把事情做好就行，我们也是火烧眉毛了，压力大，着急啊。”
  段然：“理解，理解。”
  楼叔：“不好意思，所以我这不是专门又把小段给硬要了回来专门负责这个项目嘛。”
  覃总：“好，楼所多超心才行。”
  寒暄过后，段然把两套方案图纸放到了覃总的面前，说道：“覃总，我们开门见山。我觉得还是以前我那时候做的方案大方向上符合我们这个项目的需求。我们这两天重新优化调整了一下，你先看一下？”
  覃总摘下了自己的眼镜，抽了一张纸巾认真的擦了一下，重新戴上后拿起图纸大概看了一下说道：“原来不是觉得这样不合适才调整的吗？怎么又改回来了？”
  肖强：“呃，那时候段工暂时离开了，这个项目就由我具体负责，我们覃总主管。我们秦总当时觉得原来的方案感觉不像住宅。这么说吧，就是感觉这个建筑不伦不类的，住宅条件相对差一些，所以才以住宅为主重新调整了方向。”

  楼叔无奈的笑笑说道：“覃总也是我们公司老资格的总工了，水平很牛的，可能对这个项目了解得不够。”
  这肯定不能说秦总的坏话的，不然一个显得公司内部不团结，再一个，那不是表示楼叔不重视这个项目吗。
  覃总思索着，盯着图纸，紧皱着眉头，半天说出了一句：“但是覃总调整的方案住宅户型确实要好一些。”
  这个大家谁都知道啊，但是鱼与熊掌不可兼得。
  段然马上说道：“覃总，是这样的。我先说明一下这两个方案的本质区别。
  覃总的方案出发点是以住宅为主来进行构思和设计的。在设计的过程里面是把住宅放在了优先考虑的位置。可以这么说吧，是先设计出了住宅的标准层户型，然后再根据用地的情况结合上部住宅的柱网设计了下面的三层商业和地下室。
  我做这个方案呢，是先根据用地的情况，大致的分割了柱网。当然，这个柱网并不是乱来的，结合了商业空间的需求，地下车位的需求以及上部住宅的房间开间需求来确定的，不过原则上是把商业放在首位的，住宅只要能满足要求的情况下是给商业让步的。同时，住宅的核心体在没有设计住宅之前就已经定位好了的，放在了远离街道的一侧靠墙的位置。也就是说，一切都在为商业空间让步，尽量让商业空间完整，柱网规整。包括住宅标准层的设计，也是在商业基本确定了之后才进行设计的。设计的时候也是根据下面商业的柱网进行户型布局。住宅中间的有些房间你可能看起来感觉会有点怪，但是放心，符合规范要求。有些主卧非要后面带个书房，就是为了适应下面柱网的要求，有些做成内阳台；有些房间结合在一起，刚好就形成一个8米的柱跨；有些房间开间比较大，进深很小，外面做个大阳台这都是在尽量满足下面商业空间的基础上同时来调整出合理的户型面积，这些后面住户可以自行改造的。”
  说着段然把一张专门套起来的，同时显示商业轮廓、柱网和住宅平面的图纸抽了出来放到了上面指着说道：“你看，我刚才只是那样说可能不好理解，结合这张图纸我们就能够很明显的看出来上下的结构问题。看商业的空间和住宅的柱网是不是很好的结合在了一起。”
  楼叔看了后说道：“这样的话，建筑造价就可以降低好多了，不用做结构转换就能满足商业空间的需求。”
  覃总则是认真的看着，他的眼睛真的是近视的厉害，戴着眼镜都要爬上去了。
  肖强补充道：“是啊，我开始还没觉得，但是段工让我这样做了对比以后，我也觉得确实这样做才是最合适的。这张图是专门套出来表示上下柱网关系的，怕用轴线太专业了，不够直观。”
  覃总看了两分钟才坐直了身体，说道：“我看明白了，以前光听你们说，大概知道，但是却不清楚真的做的这么完整，上下一致。原来覃总和我说的是商住是不可能做到像纯商业建筑那样的柱网的。我想想也是啊，住宅的户型七转八弯的，柱子怎么可能那么整齐？不过这样做，户型确实没有秦总那个方案户型好，卖价应该也会差一些。我们销售初步估计差两百元吧。”
  段然那个汗啊，确实，这无可争辩。这才是最大的难题，必须好好解释。
  楼叔和肖强沉默着，因为覃总说的这个是事实。
  段然整理了一下思绪沉着着说道：“首先，覃总你说的很对，这是事实。
  但是，我之所这样做这个方案，主要考虑的是我们这个项目的实实在在的利益。我们这个项目应该是以商业为主才对的。咱们来算一笔账。
  商业面积，每层约3500平米，3层就是平米。覃总你自己说，现在预计销售价格是多少？”
  覃总：“一层大概可以卖到元吧，2层嘛和三层差不多，均价应该能到在6000元以上。这是实际收益了，我们都是划成小摊位出售的。”
  段然：“好，那我们算一下......你看看商业销售总价9450万元。
  我想咱们方案之所以一直定不下来是有原因的。如果按照以住宅为主来做的话，你看下这个商业的平面，先不讲建筑成本的问题。你们的销售队伍有信心能够买到一样的价格吗？”
  覃总犹豫了一下说到：“如果是这样子，我们商业这块销售压力很大，道理很简单啊，因为不好用。就是销售的一直不满意啊，说这个商业没办法出售。”
  覃总这时候停了一下，用手扶了扶眼镜，不好意思的说道：“我刚才说的商业的销售价格就是针对以前的商业平面销售团队给出来的价格。如果按照现在的......
  他们不敢说能够都卖出去，或者说，至少总价要降低三分之一，要不然不敢签合同。”
  段然：“那好，也就是说，原来9450万元的商业销售总价要缩水成6330万，这里就减少了3120万元。

  好我们再来看一下住宅的价值。住宅总面积约平米，你们认为的销售价格是多少？说以住宅为主的，户型好的方案。”
  覃总：“销售给出的价格估计是在3500元吧。你也知道，这也是中心位置，可以做很多种用途了。现在南江市的住宅价格也就才四千多。”
  段然：“是啊，那我们再算一下。住宅销售总价......以住宅为主的户型，销售总价6300万。
  我们再算一下以商业为主的户型的住宅销售总价，按照每平米售价少200元，也就是3300元计算......看，是5940万。
  这样结果就很明显了。
  以商业为主的方案可以签出来的销售总价是商业9450万+住宅5940万=万元。
  以住宅为主的方案可以签出来的销售总价是商业6330万+住宅6300万=万元。
  这差距可不是一星半点啊。”
  覃总听着却是默不作声。
  段然笑笑：“这还不是全部。以住宅为主的话，前面做出来的商业平面里面已经考虑了大量的结构转换，这可是实实在在的要增加成本的。当然，结构我不专业，不过你可以问楼叔。”
  楼叔这时皱着眉说到：“嗯，不错。如果按照这个转换量的话，估计成本要增加100多万到两百万吧，转换的有点太多了，都怕规范不允许，那就不是钱的事了，会直接影响到商业的方案。”
  肖强：“这个确实已经转换了很多柱位了，你看，这是这个方案上下结构对比图。”说着他把已经准备好的图纸抽了出来放在了上面。
  楼叔一看，脸就拉了下来说道：“小肖，这是谁让你这样画的？问过结构专业的没有啊？”
  肖强：“问了啊，他们说的是随便抽柱子就可以了，施工图的时候再说。”
  段然一听就笑了，但是没有作声。楼叔则是有点生气地说：“你们也太不负责了，这......得花多少钱啊”
  实际上楼叔想说得是，这...他妈的根本就实现不了，不是瞎胡闹吗？拿着图纸开玩笑？只是话到嘴边又咽了回去。没办法啊，这里还有甲方呢，有些话不能说。
  段然看着有点不对了，差点露馅儿，赶忙说道：“还有，覃总，你刚才也说了，这里就是个地段，将来可以做很多用途的，我感觉也很有道理。将来有人可能做办公，有可能做酒店，也有可能下面的商户买来或者租来当仓库或者住宿是不是？那我们把住宅的柱网尽量规整化一下，空间改造的机会就更大一些，是不是？
  总之，感觉还是以商业为主的方案好啊，符合我们这个项目的利益诉求。”
  覃总这时才说实话道：“我也知道啊，所以不是想让下面的商业也做好一点吗。难道真的没有办法了？”
  段然笑笑说道：“这个确实没有办法。”
  楼叔：“我做这么多年的设计了，说句实话，这实在是没办法。除非花费巨资去做大板转换。但是那样的成本太高了，承受不起的。”
  肖强：“磨了这么久，改了这么久，我也感觉确实没办法做到两全其美。”
  段然：“我们住宅总价也就差360万，如果花巨资去做大板式的结构转换，估计这个钱还不够啊。”
  其实段然是不懂的，只是凭自己的经验和大学所掌握的结构力学的知识瞎说的。
  楼叔：“那肯定不够。”
  覃总又犹豫了很久，大家也是各有说法。后来秦总感觉实在是没办法，有点不好意思的道：“那好吧，就按照小段说的选择以商业为主的方案吧。但是我们要尽快确定，出文本报批，段工多加一下班啊。”
  段然：“这个没问题，我们以最快的速度改，改完了发你确认。你一确认我们马上就做报批文本。”
  段然心里总算是轻松了，终于一锤定音了。一个方案搞定了，总是让人很有成就感，这就是从无到有的工作给人带来的最大的满足。
  覃总：“真是不好意思，让你们改了这么久。走吧，时间不早了，今天晚上请你们吃饭，一定要多用点心，尽快报批。”
  段然可不敢做这个主，看了看楼叔。
  楼叔说道：“也到吃饭时间了，反正都是要吃的，秦总跑这么远到咱们这里指导工作怎么能让你花钱呢？我请客，说好了。”
  说完楼叔又看向段然说道：“今晚陪覃总喝两杯，去收拾一下，我定个地方，半小时后过去。”
  段然知道，这是楼叔让自己出去了。就笑笑说到：“覃总你和楼叔聊着，我过去收拾一下。”
  覃总：“好的，辛苦了。”
  段然和肖强就出来回大办公室了。
  刚走进大办公室，段然就感觉自己肩膀被人拍了一下，回头一看，肖强满脸夸张的笑容竖起右手大拇指说道：“段工，牛。”
  这是他这段时间得到的最好的消息了。这一个方案他可是前前后后改了大半年了，终于有了定稿。他的奖金有着落了，开心不正常吗？


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